[대출용어] LTV, DTI, DSR..늘 까먹는 부동산 대출 용어 쉽게 외워보자!

2022년 1월, 소시민이 집을 구하기엔 정말 험란한 시기를 우리는 살아가고 있습니다. 저도 그 중 한명이구요.

부동산 대출 규제를 강화하면서 늘 뉴스에 나오는 약어들이 몇 개 있습니다. 무슨 뜻인지 다 아시나요?

저는 들을 때 마다 뭔지 기억이 안나서 찾아보게 되고..이거 한번 정리하면서 외워버려야겠다 생각했어요.

 

그래서!

부동산 대출 관련 용어 총 정리를 준비했습니다.

기본적인 용어들을 확실히 알아두고 잘 활용할 수 있으면 좋겠습니다.

아래의 순서로 보시겠습니다.

1. 용어 정리

2. 2022년 1월 대출 규제 현황과 추이

 

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1. 용어 정리

 

LTV(Loan to Value), 담보 인정 비율

Loan to Value을 직역하자면, 가치에 대한 대출, 가치 분에 대출 (대출/가치)
Loan to Value, 가치 분에 대출(대출/가치) 로 기억합시다.
산정 식은 다음과 같습니다.

LTV 비율 = 대출 취급 가능금액 / 주택의 담보가치 x 100

부동산 가격 대비 대출금액 비율을 의미합니다. 
주택담보가치에 비해 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 의미합니다.

쉽게 말하자면 시세 대비 몇 프로까지 주택담보대출을 받을 수 있는지 확인하는 것이죠
주택의 담보가치는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 평가자료를 통해 결정됩니다.

예를 들어볼까요? 아파트가 10억, 대출 가능 금액이 4억이라면 LTV 비율을 40%가 되는거죠.

지역별로 정부 규제정책에 따라 LTV 비율이 달라지므로 같은 가격의 부동산이더라도부동산에 속한 지역에 따라 대출 가능 금액이 달라집니다.

 

DTI(Debt to Income), 총부채 상환 비율

Debt to Income, 소득에 대한 빚(부채),
빚 to Income(연봉), 즉 빚 / 연봉 비율로 기억하면 되겠습니다.

산정 식은 다음과 같습니다.

DTI 비율 = 연간 대출상환액 / 연간 소득 x 100

돈을 빌린 사람(차주)의 연소득중에서 갚아야 하는 부동산 담보대출의 원리금(원금 + 이자)이 차지하는 비율로 부채 / 소득입니다.

부동산의 담보가치가 높다해도 대출 받는 자의 소득이 부채를 갚을 만큼 충분히 높지 못하다면 대출을 받을 수 없도록 규제하는 것입니다. 

만약 DTI가 50%라고 가정하면, 내 연소득이 8000만원일 때 연간 원리금은 4000만원을 초과해서 받을 수 없는 것이죠.

원리금이 상환기간에 따라 달라지다 보니, 상환기간이 길어지면 연간 원리금이 낮아지기 때문에 더 많은 대출금을 받을 수 있는 것이죠. 

위에서 기억한 LTV와의 차이를 보면..
LTV는 부동산의 가치,
DTI는 대출 받는 사람의 소득과 상환기간에 따라 달라지는 것입니다.

 

DSR(Dept Service Ratio), 총부채 원리금 상환 비율

대출 서비스 비율? DSR은 연간 소득 대비 모든 가계대출 원리금상환액의 비율을 말합니다.

DSR = 모든 가계 대출 원리금 상환액 / 연간소득

차주의 원리금 뿐 아니라 신용대출, 카드론, 학자금 대출, 자동차 담보대출 등 모든 대출의 원금과 이자를 합한 원리금 상환액을 보는 것으로 DTI와 비교했을 때 더욱 강화된 규제입니다.

 

RTI(Rent to Interest), 임대업 이자 상환 비율

Rent to Interest, Rent는 임대소득이고, Interest는 이자,

즉, 임대소득 대비 이자를 비율로 나타낸 것이네요. 이는 임대사업자의 대출 조건을 알아보는 지표입니다.

RTI = 연 임대소득 / 연 이자비용

연간 부동산 임대소득을 이자비용으로 나눠 대출한도를 계산하는 것입니다.
이는 임대수익으로 어느정도까지 이자상환이 가능한지 산정하는 지표입니다.

 

2. 2022년 1월 대출 규제 현황

계속 변하는 대출 규제..올해는 어떻게 변하는지 잘 정리된 기사 링크를 참고해보시기 바랍니다.

[2022년 변경되는 부동산 제도]DSR 대출 규제 본격 시행 - 이코노믹리뷰

위 기사 내용 중에는 차주단위 DSR 2, 3단계 시행 내용이 있습니다.
- 2022년 1월부터 적용되는 차주단위 DSR 2단계에서는 총 대출액이 2억원을 초과한 차주는 차주단위 DSR규제가 적용되고, 6월까지는 총 대출액 기준 외에 규제지역 내 6억원 초과 주택의 주택담보대출 및 1억원을 넘어서는 신용대출을 받은 경우에도 차주단위 DSR 적용대상이 된다고 합니다. 
여기에다 신용대출, 카드론까지 DSR 산정에 포함되어 정말 단단히 조여버리네요..

- 2022년 7월부터 적용되는 3단계에서는 1억원만 초과해도 차주단위 DSR규제가 적용 됩니다. 

다음 정권이 어떻게 방향을 틀지는 모르지만, 일단 정해진 부분에 맞추어 전략을 잘 생각해봐야겠네요.

DSR이 무슨 약자였죠?
Dept Service Ratio, 연간 소득 대비 모든 가계대출 원리금상환액의 비율이죠? 기억합시다. 

 

보험 약관대출은 DSR 에서 제외된다고 합니다.  약관대출 금리도 인하되고 있다고 하니, 보험을 꾸준히 들어놓은 분들에겐 희망이 될 수 있겠군요.

DSR서 빠지니 '약관대출' 금리 인하.. 보험사의 발빠른 대출시장 공략법

 

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여기까지 입니다.

감사합니다.