지금이 부동산 바닥인가? 부동산 사이클을 이해하고 매수 시점을 잡는 방법

전문가들은 부동산은 싸이클이 있는 자산시장이므로, 매수 타이밍과 매도 타이밍을 잘 잡는 것이 ‘기본’이라고 강조합니다. 실거주 한채는 필요하지만, 언제 사느냐에 따라 천국과 지옥을 오간다는 것이죠.

‘부동산 폭등장이 온다: 시장이 보내는 명확한 신호들’(이현철 지음)에서 저자는 “폭락과 폭등을 반복하는 부동산 시장을 싸이클을 주목하라”고 강조합니다.

“2009년 이후 이어졌던 부동산 하락시장에서 지금은 그렇게들 선호하며 열광하는 강남 아파트의 가격도 줄줄이 하락했습니다. 모든 부동산의 가치가 동반 하락하는 시장에서는 아무리 똘똘한 한 채라고 해도, 혼자서만 꿋꿋이 높은 가격을 유지할 수 없는 것이죠. 부동산에서 가장 중요한 것은 입지가 아나리, 지역별 사이클을 이해하는 것입니다.”

저자는 “수익은 상관없고 그냥 환경 좋고 살기 좋은 지역에 살고 싶은 거라면, 평생 한 채를 마련해 그곳에서 죽을 때까지 살면서 그 집을 자식에게도 물려줄 거라면, 굳이 부동산 사이클까지 공부하지 않아도 된다. 일단 부동산으로 조금이라도 괜찮은 수익을 거두고 시다면, 먼저 부동산 사이클을 이해하고 공부해야한다”고 강조합니다.

즉, ‘실거주 한채’는 진리기 때문에 진짜 주거안정성만 생각하면 언제 매수해도 상관없습니다. 그러나 내가 실거주하면서 투자수익률도 얻고 싶다면 ‘싸이클’을 파악해야한다는 것입니다.

지금 부동산시장이 하락장인지, 상승장인지 확인하고 매수를 해야한다는 설명입니다.

서울 아파트 값이 둔화되고 있습니다. 일부 지역은 상승 전환했습니다. 한국부동산원에 따르면 4월 둘째 주(10일 기준) 서울 아파트값은 전주 대비 0.11% 하락하면서 전주(-0.13%)보다 낙폭이 줄었습니다. 지난 2월 첫째 주부터 7주 연속 하락 폭이 줄고 있습니다. 동작, 송파구는 상승전환했습니다.

이쯤되니 “이제 바닥 아닌가”하는 이야기도 나옵니다. 지금이 부동산 바닥인지 어떻게 알수 있을까요.

이현철 아파트싸이클연구소장은 “사이클상에서 가격이 올라가는 시점에, 입지 좋은 물건을 고르는 순서를 지켜야 한다”고 강조합니다. 이 소장은 “입지보다도 중요한 게 싸이클”이라고 말합니다.

그러려면 지금 바닥인지를 파악해야합니다. 서울 부동산 매매량이 늘고 있고 낙폭도 줄어들고 있습니다. 급매도 소진됐다는 얘기가 들려옵낟. 그렇다면 지금이 바닥일까요.

‘부동산 바닥’의 징조는 이렇습니다.

• 하락장때는 아파트가 초과공급됩니다.
• 또한 무분별한 투자자들이 몰립니다.
• 또한 전세가율이 엄청 낮아집니다.
• 이렇게 하락장을 이어오다가 상승기로 접어들때가 옵니다.

 

대부분 사람들은 ‘이 바닥’ 시점에 집을 매수하기를 원합니다. 
이 소장은 상승기 진입 직전, ‘바닥 안정기’의 특징을 이렇게 꼽습니다.

• 전세공급이 감소합니다.
• 입주물량이 줄어듭니다.
• 갭 투자자가 이탈합니다. 투자 수익률 악화롤 집을 팔고, 갭 투자자가 감소하니 전세매물이 줄어듭니다.
• 전세 수요가 증가합니다. 집값이 상승할 것이라는 기대감이 사라져서 전세 수요가 증가합니다.
• 미분양이 점차 해소됩니다
• 정부가 경기 부양을 위해 노력합니다. 특단의 대책이 나옵니다.

즉 이렇게 전세 공급은 크게 줄어들고, 전세 수요가 늘어나면, 전세 가격이 오르게 되고, 전세 가격이 매매가격보다 먼저 상승합니다. 이러한 시점에서도 주택 매매가격은 계속 하락합니다. 이러다가 결국 높아진 전세가와 낮아진 매매가의 차이가 줄어들고, 전세가율이 올라가면서 매수세가 붙기 시작합니다.

결국에는 전세가율이 올라가야 한다

‘역사는 반복된다’고 합니다. 자산 시장도 똑같은 양상이 펼쳐질지는 아무도 모릅니다. 이 소장의 분석대로 이번에도 지난번과 비슷한 현상을 보이면서 부동산 하락장을 거쳐 상승장으로 턴할지 알수는 없습니다.

 

관심있으신 분들은 아래 링크를 통해 이현철 부동산 사이클연구소 소장의 저서를 구매해 보세요.

‘부동산 폭등장이 온다: 시장이 보내는 명확한 신호들’(이현철 지음)

부동산 폭등장이 온다:시장이보내는명확한신호들 | 부동산사이클이알려주는완벽한투자타이밍

 

"이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다."